ВІДНОВЛЕННЯ ДОКУМЕНТІВ, ЩО ПІДТВЕРДЖУЮТЬ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

       Благодійна організація “Благодійний фонд “Право на захист” - українська неурядова організація, діяльність якої спрямована на забезпечення захисту і дотримання прав людини внутрішньо переміщених осіб та осіб, які постраждали від війни. Повномасштабна збройна агресія Російської Федерації не лише завдає шкоди життю і здоров’ю населенню України, але й призводить до порушення майнових прав та інтересів громадян. Географія пошкодження та руйнування майна охоплює територію всієї держави. А одним із головних викликів під час повномасштабного вторгнення постає питання справедливої сатисфакції, яка неможлива без компенсації. Однак захист права власності ускладнюється ще й тим, що під час евакуації з районів ведення активних бойових дій, громадяни України доволі часто стикаються із тим, що документи, підтверджуючі право власності на нерухоме майно, можуть бути втрачені, викрадені, пошкоджені або знищені. Одночасно існують і не поодинокі випадки відсутності навіть первинної реєстрації права власності. У цьому контексті питання щодо компенсації безпосередньо залежатиме від того, чи вдасться особі підтвердити своє право володіння майном.
     З метою окреслення існуючих ризиків і загроз для права власності в умовах військової агресії і визначення наявних механізмів захисту майнових прав під час війни, Фондом у рамках проєкту “Сприяння правосуддю перехідного періоду та захист прав внутрішньо переміщених осіб та людей, що постраждали від збройного конфлікту”, що реалізується за підтримки Європейського Союзу та Норвезької ради у справах біженців, було проведено дослідження на тему: “Право власності на об’єкти нерухомого майна: загрози та гарантії в умовах воєнного стану”.

       Одночасно, Фондом розроблено інструкцію щодо порядку відновлення документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно.
       Крім того, 16 березня 2023 року Фонд провів експертну дискусію на тему: “Відновлення правовстановлюючих документів за відсутності доказів”. Організатори і учасники заходу обговорили актуальні проблеми правового регулювання відносин захисту власності в умовах військової агресії Російської Федерації.
Зазначені заходи підтвердили, що інститут державної реєстрації речових прав на нерухоме майно посідає одне із ключових місць у захисті порушених майнових прав громадян, особливо під час війни та необхідності отримання належного відшкодування.
       Новелами Закону №2923-IX “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” (далі - Закон №2923-IX) здійснено спробу врегулювати питання захисту права власності, віднісши до повноважень комісій з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, крім іншого, одержання від державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій незалежно від форми власності документів та/або інформації, необхідних для прийняття рішення про надання компенсації (у тому числі з метою поновлення втрачених документів, необхідних для прийняття рішення про надання компенсації).
        Також, з жовтня 2022 року на Єдиному порталі державних послуг “Дія” відновлено послугу щодо подачі заяви про державну реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна, що виникло та зареєстроване в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, до запровадження Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Однак скористатися послугою наразі можливо тільки у Львівській області, м. Тернополі, м. Харкові та Чугуївському районі Харківської області.
         Крім того, з метою впровадження механізму автоматизованого обміну інформацією ще у 2021 році Міністерство юстиції України із Міністерством цифрової трансформації України внесли пропозицію про реалізацію протягом 2021-2023 років експериментального проєкту з отримання державним реєстратором прав на нерухоме майно відомостей про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, що знаходяться в розпорядженні підприємств БТІ на паперових носіях. Зазначена ініціатива була втілена у постанові Кабінету Міністрів України від 28 квітня 2021 року №509. Цією постановою рекомендовано комунальним підприємствам БТІ, у розпорядженні яких перебувають відомості про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно на паперових носіях у зв’язку із здійсненням підприємствами БТІ до 1 січня 2013 року повноважень щодо проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, взяти участь у реалізації експериментального проєкту, а органам місцевого самоврядування, що є засновниками комунальних підприємств БТІ, - вжити заходів до сприяння реалізації експериментального проєкту.
        Та головною проблемою, яка потребує нагального вирішення, все ще залишається наповненість Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У липні-вересні 2022 року аналітичний центр СІоЬаІ Ьапб АІІіапсе спільно з Київською Школою Економіки провели оцінку потреб уряду щодо організації процесу відшкодування збитків та відновлення майнових прав в Україні і окрім іншого встановили, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно наповнений лише на 40%, оскільки переважна більшість майнових прав, які були набуті до 2013 року, до Реєстру не внесена. Для територій, які були окуповані з 2014 року, ця частка є значно меншою.
      Актуальність наповнення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також зумовлена і прийняттям постанови Кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 р. № 381 “Про затвердження Порядку надання компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, з використанням електронної публічної послуги “єВідновлення”, підпунктом 3 пункту 13 якого передбачено, що для отримання компенсації необхідно переконатися, що пошкоджений об’єкт внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або у разі відсутності такого запису провести його реєстрацію.
Практичний досвід демонструє, що різні процедури відновлення документа, що підтверджує право власності на нерухомість, виданого до та після 1 січня 2013 року, створюють певну плутанину для громадян під час реалізації їхніх прав, а проведення широкої інформаційно-роз'яснювальної кампанії щодо добровільної державної реєстрації прав на нерухоме майно для об’єктів, право власності на які виникло до 2013 року, змогло б суттєво полегшити ситуацію.
       Також, на нашу думку, інтенсифікація оцифрування всіх архівів БТІ для забезпечення їх електронної обробки та резервного копіювання сприятиме більш дієвому захисту і відновленню прав громадян в контексті компенсації за зруйноване або пошкоджене майно та ефективності роботи комісій з з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, які створюватимуться при иконавчих органах сільських, селищних, міських, районних у місті (у разі її створення) рад, військових адміністраціях населених пунктів або військово-цивільних адміністраціях населених пунктів.

       Одночасно із відсутністю відомостей про об'єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та отриманням компенсації за пошкоджене або знищене майно у громадян, у яких відсутні документи, що підтверджують їх право власності, виникає проблема обмеженого переліку доказів законних прав володіння майном, який регламентовано у статті 4 Закону №2923-IX. Тому Фондом було запропоновано Мінінфраструктури, в порядку законодавчої ініціативи, розширити перелік доказів законних прав володіння майном, які за відсутності правовстановлюючих документів та доступу до архівів, які зруйновано/розграбовано або які знаходяться на тимчасово окупованих територіях, територіях ведення активних бойових дій, підтверджували б майнові права власника. До можливих доказів було запропоновано віднести: архівні копії договорів, які зберігаються у державних та приватних нотаріусів, реєстраційні документи житлових, садових кооперативів, ОСББ, інших балансоутримувачів, виписки із реєстрів територіальних громад, будинкових книг, постачальників комунальних послуг, спеціалізованих обслуговуючих організацій, документи про замовлення та доставку товарів і послуг, показання свідків, документи, що підтверджують факт реєстрації місця проживання фізичної особи та членів її сім'ї, рішення органів місцевого самоврядування про передачу у приватну власність земельних ділянок та/або затвердження проектів землеустрою, розпорядження органів приватизації, виписки з погосподарських книг тощо.

         Інструкції щодо порядку відновлення документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно для ознайомлення широкого кола громадян та уповноважених представників територіальних громад.